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□通讯员杨安赟 刘义萍 万妮 全媒体首席记者李兴会

家住襄城东街的张先生,女儿两年后小升初。张先生夫妇有意让女儿就读襄阳四中义教部,但自己的房产不在相应片区,而父母有一套房子在片区内。为此,张先生跟父母商量,想把父母的这套房子转到自己的名下。张先生准备以买卖的方式转移登记这套房产。

房屋买卖必须签书面合同

湖北法正大律师事务所律师周圣强表示,房屋买卖是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。“因为房屋买卖合同标的额较大且系比较重要的合同,故法律规定应当采取书面形式订立。”周圣强说。

周圣强提醒,正式房屋买卖合同,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。

具体到张先生,周圣强建议,虽然是和父母签订房屋买卖合同,但是仍然要依照法定程序进行。

办理过户需要这些资料

以买卖形式转移登记房产,如果资料齐全,跟继承和赠与一样,办结时限为5个工作日。那么,需要哪些资料呢?

市政务服务中心不动产登记局窗口工作人员介绍,市民办理买卖房产转移登记,需要提交的申报材料有:不动产登记申请表(窗口打印,申请人只需签字即可);不动产权证书(含原房屋所有权证及原土地使用权证);申请人身份证明;房屋买卖合同;测绘报告。

如果卖方申请减免个人所得税,则需要提供这些资料:对于转让满五年且家庭唯一住房减免个人所得税的,应提供夫妻双方身份证、结婚证(或离婚证及离婚协议)、户口簿(含未成年子女);对于转让不满两年住房,或满五年不是唯一住房,应据实征税:属于房改房的,提供房改协议及购房款收据等;属于商品房的,提供原购房发票、契税税票、维修基金发票、利息明细清单及贷款合同等。

如果买方申请减免契税,则需要提供这些资料:对于购买家庭唯一住房或第二套改善性住房享受契税减免的,应提供夫妻双方身份证、结婚证(或离婚证及离婚协议)、户口簿(含未成年子女),单身状况签署《婚姻状况承诺书》,对于用拆迁款购房享受契税减免的,应提供拆迁补偿协议原件、被拆迁房屋房产证复印件。购房款超过拆迁补偿金额需补缴契税的申请人同时满足上述减免条件的,按上述减免条件补充资料。

工作人员提醒,有三种特殊情形,需要申请人提供相应资料:对于无民事行为能力人或限制民事行为能力人申请登记,由监护人代为申请,并提交证明材料;对于委托代理的,个人出具公证委托书和受托人身份证;单位出具委托书和受托人身份证;对于房改房、安居房等保障性住房转让的,签订《国有建设用地使用权出让合同》,缴纳土地出让金。

据了解,办理房屋转移登记,收费标准为:住宅80元/件,非住宅550元/件。

情况不同,征税标准差别大

襄阳市税务局财产和行为税科相关负责人告诉记者,相比住房继承和赠与,个人住房买卖所缴税种最多。

其中,卖方需要缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。具体到税率,增值税征收率为5%。“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。城建税,襄阳市区按增值税税额的7%缴纳;教育费附加,按增值税税额的3%缴纳;地方教育附加,按增值税税额的1.5%缴纳。

个人所得税,税率为20%。应纳税所得额为转让收入减除住房原值、转让住房过程中缴纳的税费及有关合理费用之和后的余额。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房的,暂免征收个人所得税。

买方需要缴纳契税,这里又分不同情况。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。如果个人购买家庭三套或三套以上住房,不管面积大小,一律按4%的税率征收契税。“究竟有几套住房,以购房所在地的房地产主管部门近期查询结果为准。”市税务局工作人员说。

特别提醒:因房产转移登记情况复杂,不便在此一一列举详细案例。若有疑问,可致电襄阳市政务服务中心不动产局登记、纳税窗口咨询,电话:0710-3277158。

责任编辑:陈忱
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